利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

近期銀行同業拆息處於低位，存款利變得不再吸引，大量定期存款資金尋求更高回報的投資出路。筆者近日接到不少朋友及客戶查詢，焦點多集中於樓價是否已觸底。在當前市況下，許多有意入市的投資者顯得猶豫不決，亟需專業建議指引。特別是傳媒頻繁報道業主及投資者大幅減價沽貨，這些消息持續影響市場信心，令部分人士對入市時機存疑。然而，手持資金卻不願接受定期存款的低回報，尋求投資機會無疑是明智之舉。關鍵在於，資金應否投向樓市，還是探索其他投資選項？

自2018年中美貿易戰開啟，隨後的社會事件及三年疫情衝擊，重創大型投資者及發展商，許多陷入高息借貸的壓力。發展商早年高價投地時，普遍預期樓價可隨市場上升，帶來可觀回報，惟現實未能如願。樓價下跌同時借貸成本急升，形成「雙重壓力」，迫使發展商大幅減價出售物業，以緩解資金壓力。

過去在工商舖市場表現出色的投資者，持有大量工商舖及少量住宅物業，面臨的挑戰同樣嚴峻。經濟疲弱導致需求下降，疫後商業及消費環境劇變，工商舖物業價值大幅縮水。銀行要求每年重估還款能力，迫使投資者加快沽售物業以減輕負擔，無論是工商舖還是住宅物業，皆不惜大幅減價。部分工商舖物業成交價較購入價下跌六至七成，傳媒報道這些大幅減價案例後，常令不熟悉市場的市民誤以為住宅市場同樣低迷，導致潛在買家更為猶豫，甚至誤判市場走勢。

買家在決定入市前，必須清楚區分住宅與工商舖市場的特性。工商舖市場的買家主要為企業或專業投資者，交易動機受商業環境、租賃需求及經濟周期影響，價格波動較大，流動性較低，且風險較高。住宅市場則以自住及長線投資需求為主，受宏觀經濟、利率及政策影響較大，需求相對穩定，適合一般投資者。工商舖市場的特殊性使其鮮為一般投資者涉足，更不應將其市況視為整體物業市場的風向標。事實上，近期住宅市道已有多項利好因素浮現，包括市場信心回升、租金回報率高企及拆息回落，顯示住宅市場在累計下跌約三成後已接近底部，絕非部分人危言聳聽的「再跌三成」。聚焦住宅市場的買家，應該更加理性判斷入市時機。

【刊於2025年6月10日《地產站》專欄】