利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

在地產市場的上一個升市中，很多物業投資老手風光一時，憑藉低息環境積極入市，持貨量大，現金比例低，借貸成本低令他們帳面身家迅速膨脹，堪稱「時勢造英雄」。但隨着2021年開始樓價由高位回落，利率急升，資金壓力湧現，昔日活躍於市場的投資者亦難免「折翼」。

樓市氣氛疲弱，不少投資老手面對資金緊張、物業貶值及銀行追收貸款，最終選擇蝕讓離場。近年媒體頻頻報道知名投資者低價出貨的消息，即使樓市近月略見回穩，蝕讓退場的個案仍然屢見不鮮。然而，每宗蝕讓個案的另一面，其實是新資金成功入市的例證。物業成交本質上就是雙向的，有人迫於無奈蝕本沽貨，亦有人看準時機吸納。若無新買家進場，這些交易根本無法完成。

傳媒及社媒體往往喜愛將焦點集中於蝕讓一方，甚至引導讀者或網民傾向「樓市無底」、「跌市持續」等負面情緒，卻忽略了另一方正是資金靜靜部署，趁低吸納。當大眾仍在「看戲食花生」之際，部分資金早已在市場「挖到寶」。

須知道，很多投資者大幅蝕讓的個案，往往是長期壓力累積的結果，業主經過多番考量才作出決定；或是銀主完成收樓及放售程序後成功套現。這些結果可說是很早就成定局，並非突如其來，當然更不應被視為市場崩潰的信號。

筆者認為，這些個案反映的是資金流向的重組，以及新舊投資者的更替。真正市況最差的時候，是業主不計價放售仍乏人問津；但目前樓市明顯並非處於此等境況，反而成交持續，等待已久的投資者開始活躍起來。

過去幾年能保住現金的投資者，經過一段時間的調整與觀望，現正積極部署，趁機吸納低價資產，他們當然經過長時間的籌算。現階段入市，不但可用相對低位購入心儀物業，亦毋須面對進一步大跌的壓力。即使短期樓價未必有明顯升幅，但在租金持續高企的環境下，只要有能力持貨，租金回報已具吸引力，屬穩健投資。

現時的樓市，可謂正值資金交替，舊資金退場，新資金進場，換個角度來看，也是樓市處於結構重整的周期。其實，不論是物業投資，還是做零售及餐飲生意，同樣都是面對這光景。只要具備眼光與果斷，不隨波逐流，在這個交錯時代中，投資或做生意都可以找到潛藏的機會。

 

【刊於2025年8月26日《地產站》專欄】