美資BGC租中環友邦 威士忌麥卡倫落戶太古廣場 《經濟日報》通關後中環核心區租務稍加快，主要為搬遷活動。美資金融機構BGC租用中環友邦金融中心約2萬平方呎樓面，呎租料約110元，該機構原租用同區國金2期，是次搬遷屬擴充個案；另金鐘太古廣場全層，獲威士忌品牌麥卡倫租用，呎租近100元，品牌原租用九龍灣商廈，現趁機擴充及升級。 市場消息指，中環友邦金融中心錄得租務成交，涉及物業高層1室，面積約1萬平方呎，以及同廈中層06至09室，面積約9,300平方呎，兩單位合共近2萬平方呎，以每呎約110元租出。由於該廈屬中環超甲廈，租金屬市價水平。 租友邦金融中心2萬呎 呎租110 據了解，新租客為美資金融機構BGC Partners，該集團業務包括各類金融產品提，如股票，商品，衍生產品等，而該企業目前租用中環國金2期64樓單位，面積約1.3萬平方呎，估計市值呎租逾120元。是次機構搬遷，主要可進行擴充業務。 另外，核心區租金回調後，吸引機構遷入，甚至九龍區商戶趁機升級。市場人士指，金鐘太古廣場2期中層全層，面積約2萬平方呎，以每呎約100元租出。消息稱，新租客為知名威士忌品牌麥卡倫（The Macallan），其出品威士忌深受愛好者追捧，個別年份出品亦成收藏家至愛。 進駐太古廣場全層 呎租約100 據了解，該英國企業目前租用九龍灣國際交易中心中層單位，面積約1.2萬平方呎，市值呎租約20餘元。如今遷入金鐘地標甲廈太古廣場，既作出擴充，亦為辦公室升級，相信正因核心區呎租已回調2成以上，故趁機進駐，屬以往較少九龍區商戶升級至中環核心商廈個案。 隨著中港通關，核心區租務活動稍加快，並以搬遷個案為主，將於今年落成的中環長江中心2期，近日錄首宗租務，涉及物業為高層半層，面積逾8,000平方呎，成交呎租約120元，租戶為內地聯合能源集團，主要業務為上游石油天然氣勘探開發及生產運營等，原租金鐘太古廣場2期單位，如今搬遷既有擴充，亦可升級至中環全新超甲廈。 據仲量聯行最新數字，4月整體甲級寫字樓市場錄得99,400平方呎的負吸納量，而中環甲級寫字樓空置率升至7.5%，租賃活動主要為租戶在區內搬遷，包括中國人壽富蘭克林資產管理據悉已承租交易廣場一座全層樓面，涉及1.39萬平方呎，屬同區遷出。該行統計顯示，3年多疫情，甲廈呎租已調整26.2%，而空置率亦由疫情前的6.1%，升至最新12.3%。 仲量聯行香港商業部執行董事嚴威程指出，自從通關後，企業睇樓活動倍增，惟落實的租務尚未算多，相信因企業仍在比較多個商廈單位，而經過租金調整後，接獲很多機構查詢擴充、升級，比起收縮業務的個案多，反映市況仍正面，故料下半年成交量將明顯增加。他分析，核心區中環可率先反彈，租務較活躍，而租金則因料見底回穩。

《星島日報》 有代理行綜合土地註冊處資料顯示，3月份工商鋪註冊量，為自2022年6月來最多，共錄451宗，按月急升約68.3%，金額錄58.33億，按月升約78.7%。 目前工商鋪價格低位徘徊，投資者信心恢復，相信「撈底」增加，各板塊上升，商廈表現最好，註冊量按月飆升1.5倍至110宗，工廈亦不俗，最新錄240宗註冊，大升約84.6%。商鋪表現平穩，3月錄101宗登記，按月升約7.4%。 逾億註冊維持平穩 若按金額劃分，3月份註冊量升幅最多的為價值逾500萬以上至1000萬物業，按月激增約1.1倍至101宗，其次為逾1000萬至2000萬及逾5000萬元以上至1億物業，按月分別急升約86.5%及62.5%，至69宗和13宗登記。逾億買賣維持有4宗，商廈及鋪位各2宗，包括有長沙灣南商金融創新中心27樓9個單位，以及旺角砵蘭街450至454號HQ全幢，作價分別為2.41億及3.5億，商鋪則包括有旺角商業大廈地下至4樓多個鋪位及屯門城點基座商場，金額分別3.5億及4.4億。 中細價物業主導市場 該行代理表示，由於美國通脹回落幅度緩慢，相信高息環境持續，大手物業保持淡靜，對於資金充裕的投資者而言，仍有能力買入中低價物業。 疫市下，工商鋪價格大幅回落，目前仍低位徘徊，隨?中港通關和香港復常，投資者趁勢「撈底」。

商廈二月份錄45宗登記 續於低位徘徊 二月份商廈買賣登記統計﹙按價值分類﹚ 二月份商廈買賣登記分區統計 備註1：附件之每月工商舖買賣研究報告，乃作為研究、分析之用，並非作銷售用途。若以其內容作為銷售之用，請按EAA指引進一步查證有關資料之內容及準確性。

商廈一月份錄46宗登記 按月增加15% 一月份商廈買賣登記統計﹙按價值分類﹚ 一月份商廈買賣登記分區統計 備註1：附件之每月工商舖買賣研究報告，乃作為研究、分析之用，並非作銷售用途。若以其內容作為銷售之用，請按EAA指引進一步查證有關資料之內容及準確性。 備註2：由於研究報告之登記數字經研究部整理，故與月初的土地註冊處初步數字或有相差。 發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部

《利嘉閣（工商舖）地產》-商業、商舖及投資部營業董事徐康達指出，去年香港防疫措施仍然嚴謹，加上未能通關，整體經濟回升動力不足，公司擴張意欲低迷，拖累商廈買賣登記由年中按月近百宗，萎縮至年底不足半百宗。 總結2022年全年，商廈整體買賣登記僅錄得781宗，較2021年的1,299宗急挫40%，跌至歷史次低，是繼2019及2020年後第3次史上不足千宗的低潮年。至於商廈買賣合約登記總值方面，去年背馳錄得44%的巨大升幅，高見1,068.32億元，繼2021年後，連續兩年在「疫」市之中迭創歷史新高紀錄，且為史上首度突破千億元；主因是去年分別錄得3項共859.64億元的巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記帶動，分別是太古城中心一期(98.45億元)、交易廣場(518.01億元)及怡和大廈(243.18億元)；倘撇除這些個案，實際登記金額約為208.68億元，按年跌近72%。 以價格類別劃分，中細價商廈仍是去年買賣登記的主流，當中以介乎200萬元至500萬元以內價格類別的商廈佔比較多，全年錄得238宗，佔了整體商廈成交量逾三成(見附錄表五)。另外，銀碼介乎2,000萬至5,000萬元以內的登記量則錄得最大跌幅，挫61%，至只有69宗。至於去年七個價格類別的商廈買賣宗數之中，只有1億元或以上者出現逆市上升，去年共錄49宗登記，按年大增40%，主因去年5月有一幢全幢商廈(太古城中心一期)疑似內部轉讓是以分層拆細形式登記，故抽升了逾20宗逾億元的登記個案。 從地區層面分析，在本行定期觀察的11個主要商業區中(見附錄表六)，2022年登記量全線下跌，當中跌幅最大者為長沙灣區，全年只錄得30宗登記，按年急挫85%；其次葵涌區亦跌83%，至5宗登記；而沙田區亦急跌73%至12宗，反映一些廠區商廈在疫情之下亦大受影響。另一方面，2022年最貴重的商廈登記個案除了前述3項巨額轉讓外，接著最矚目的登記為啟祥道17號全幢(前稱高銀金融國際中心)涉資的56億元，再者是彌敦道74至78號文遜大廈的近15.34億元，亦因此帶動全年總金額得以創下歷史新高。 展望2023年，徐康達表示，中港恢復通關對商廈市場來說是極大的喜訊，隨著內地企業重返香港擴展業務，商廈買賣及租賃需求勢必大升。內地資金來港，其中很大部分都喜歡投放在商廈市場，加上引入人才計劃，及經濟重踏復甦之軌，令企業擴充樓面、甚至轉租為買的意欲大增。 徐氏預期2023年商廈市道將明顯轉向樂觀，因為香港將再次肩負起連接海外及中國內地市場的角色，相信今年商廈買賣登記宗量將在低基數下大升逾五成(54%)，料達1,200宗的水平；至於成交金額則因去年有上述不少巨額內部轉讓登記拉升基數，因此倘若今年沒有類似巨額個案，估計有機會急挫72%，或下試300億元的水平，算是貼近較正常的平均水平。

《利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出》，市場一直期待的通關去年並未出現，反之在股市跌跌不休及息口越升越急之下，整體工商舖市場表現沉寂，墮至1996年有紀錄以來的次低水平。2022年全年累計工商舖買賣共錄得4,431宗登記，較2021年的6,895宗大跌36%，創下歷史第二低水平，反映疫情反覆、股市下挫及加息對市場造成的衝擊。不過，全年買賣登記金額卻不跌反升，勁錄1,595.74億元，較2021年的1,535.73億元升4%，連升兩年，亦是歷來第4多的一年，主因是去年錄得3項合共859.64億元的巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記所帶動。 回顧2022年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及舖位買賣登記均全線下挫；當中以商廈登記量跌幅最大，去年僅錄得781宗，按年大減40%，陷入歷史次低水平，佔整體比例近18%。店舖方面亦錄得逾三成半跌幅，共錄1,147宗登記，按年少35%，佔整體比例近26%。至於工廈繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別，達逾56%，去年錄得2,503宗登記，但按年亦跌近35%。 若以買賣合約總值分析，商廈登記總值逆市急升，去年共錄1,068.32億元，佔整體金額逾半(67%)，佔比按年大增近19個百分點，主要受去年錄得3項巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記刺激，當中單是交易廣場一項已達518億元。另外，工廈及店舖去年登記金額分別達285.59億元及241.83億元，佔比各達18%及15%。 回顧去年初，受新冠變種病毒Omicron引發的第五波疫情爆發所累，首季整體工商舖即表現不濟，交投量徐徐回落至只有1,303宗。及至疫情緩和後，次季才拾級而升，收復失地，於次季共錄1,334宗登記，成為去年最旺的一季，而上半年買賣登記共錄得2,637宗，當時創了3個半年度的新低。 不過，至年中市況並沒如預期中改善，反而受著股市持續急挫及美國不斷加息影響，而令工商舖市道再次逆轉下跌，第三季買賣累計只有1,032宗，按季轉跌近23%。至於第四季，隨著本港開展4年來首度加息之旅，而股市不斷下滑，令整體工商舖買賣在第四季進一步跌穿千宗水平，只有762宗，按季再挫26%，表現差絕全年。總結下半年，工商舖累計登記回落至1,794宗，較上半年萎縮32%。 甫踏入2023年不久，香港正式迎來與內地通關，各方均憧憬經濟及民生範疇皆可復常，市場樂觀氣氛大增，相信挾著通關效應及以下利好因素結合下，2023年工商舖市道有望大幅反彈、振翅高飛： 通關一周市場動態： (1) 迎通關，店舖租賃及買賣查詢者眾，實際交投亦增多； (2) 中外企業已加緊步伐物色商廈擴展業務； (3) 通關增兩地物流量，各行業加快尋找工廈作倉儲； (4) 投資者再次蠢蠢欲動，積極入市各類工商舖筍盤。 2023年利好因素： (1) 新冠疫情殺傷力大減，正遁風土病方向發展，料世紀大流行的疫情將告一段落； (2) 僅餘的防疫措施有望進一步鬆綁，全面復常之路已踏出，經濟可望進一步回暖，利好市場交投； (3) 全面海內外通關指日可待，高鐵重開旅客數字明顯增加，香港零售及奢侈品消費市場可轉旺； (4) 股市上升勢頭持續，反彈方向不變，經濟好轉助提振營商信心，刺激商廈需求； (5) 美國通脹趨緩和，大幅加息壓力可紓緩，有利工商舖物業投資。 展望2023年市況，黃應年指出，過去數年拖累大市的不利因素已陸續消散，其中最大的負面因素─防疫措施基本上可謂全數解除，月初通關的即時效應正逐步展現，而股市亦見回升，料整體經濟在來年將持續好轉，故相信今年工商舖會是顯著反彈的一年，預期整體買賣登記量按年可錄得逾三成的升幅，當中工廈料達3,000宗、商廈1,200宗及店舖1,600宗的水平，實現全線復甦。 綜合以上因素預測，2023年全年整體工商舖買賣登記宗數料可錄得約31%的升幅，重上5,800宗水平，為2019年5年以來的次高水平；不過涉及的買賣登記金額則預期回落近四成，下試970億元，主因是去年有多達近860億元的巨額疑似內部轉讓登記之故，因此倘今年若缺乏類似項目，登記金額難免出現大幅萎縮。

利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達指出，去年香港防疫措施仍然嚴謹，加上未能通關，整體經濟回升動力不足，公司擴張意欲低迷，拖累商廈買賣登記由年中按月近百宗，萎縮至年底不足半百宗。 總結2022年全年，商廈整體買賣登記僅錄得781宗，較2021年的1,299宗急挫40%，跌至歷史次低，是繼2019及2020年後第3次史上不足千宗的低潮年。至於商廈買賣合約登記總值方面，去年背馳錄得44%的巨大升幅，高見1,068.32億元，繼2021年後，連續兩年在「疫」市之中迭創歷史新高紀錄，且為史上首度突破千億元；主因是去年分別錄得3項共859.64億元的巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記帶動，分別是太古城中心一期(98.45億元)、交易廣場(518.01億元)及怡和大廈(243.18億元)；倘撇除這些個案，實際登記金額約為208.68億元，按年跌近72%。 以價格類別劃分，中細價商廈仍是去年買賣登記的主流，當中以介乎200萬元至500萬元以內價格類別的商廈佔比較多，全年錄得238宗，佔了整體商廈成交量逾三成(見附錄表五)。另外，銀碼介乎2,000萬至5,000萬元以內的登記量則錄得最大跌幅，挫61%，至只有69宗。至於去年七個價格類別的商廈買賣宗數之中，只有1億元或以上者出現逆市上升，去年共錄49宗登記，按年大增40%，主因去年5月有一幢全幢商廈(太古城中心一期)疑似內部轉讓是以分層拆細形式登記，故抽升了逾20宗逾億元的登記個案。 從地區層面分析，在本行定期觀察的11個主要商業區中(見附錄表六)，2022年登記量全線下跌，當中跌幅最大者為長沙灣區，全年只錄得30宗登記，按年急挫85%；其次葵涌區亦跌83%，至5宗登記；而沙田區亦急跌73%至12宗，反映一些廠區商廈在疫情之下亦大受影響。另一方面，2022年最貴重的商廈登記個案除了前述3項巨額轉讓外，接著最矚目的登記為啟祥道17號全幢(前稱高銀金融國際中心)涉資的56億元，再者是彌敦道74至78號文遜大廈的近15.34億元，亦因此帶動全年總金額得以創下歷史新高。 展望2023年，徐康達表示，中港恢復通關對商廈市場來說是極大的喜訊，隨著內地企業重返香港擴展業務，商廈買賣及租賃需求勢必大升。內地資金來港，其中很大部分都喜歡投放在商廈市場，加上引入人才計劃，及經濟重踏復甦之軌，令企業擴充樓面、甚至轉租為買的意欲大增。 徐氏預期2023年商廈市道將明顯轉向樂觀，因為香港將再次肩負起連接海外及中國內地市場的角色，相信今年商廈買賣登記宗量將在低基數下大升逾五成(54%)，料達1,200宗的水平；至於成交金額則因去年有上述不少巨額內部轉讓登記拉升基數，因此倘若今年沒有類似巨額個案，估計有機會急挫72%，或下試300億元的水平，算是貼近較正常的平均水平。

《經濟日報》中港兩地於過去周日（8日）正式通關，利嘉閣地產總裁廖偉強認為，通關至關重要，兩地將回復正常往來，刺激本港經濟，亦為本港樓市注入一支強心針，「通關後，本港樓價將會是兩個世界。」他預期今年樓市會價量齊升，全年樓價升5%至8%。 廖偉強接受本報訪問時表示，受疫情及加息影響，2022年本港一、二手市場交投持續淡靜，去年4月份疫情稍微緩和，政府開始放寬防疫措施，故該月樓市曾經出現反彈，但及後疫情再度升溫，市況開始轉差，樓市更是一潭死水。 加上施政報告亦無針對樓市的刺激措施，令地產代理經營相當困難。他說：「去年全年整體樓市幾乎沒有改善過，二手成交更是每況月下。」 生意少人手減兩成 節省支出 面對行業挑戰，企業有必要節省成本以維持日常運作。廖偉強指經營成本不外乎廣告、人工及租金。廣告方面，公司仍會維持一定成本，期望透過廣告增加客源。工資方面，公司由年初起，一直有優化人手，「由於市場生意不夠，很多同事無法維持生計而離開，人手方面，已減約兩成，從而減省人工支出。」 他又指，舖面租金對於公司經營亦產生相當大的壓力，故已向業主及發展商發信，希望可以短暫時間內凍結租金或減5成租金。公司亦會陸續減少分行，目標減少兩成，「始終現在市場上完全不夠生意，在僧多粥少的情況下，行業經營困難，公司每個月都虧損，故一定要減省成本。」 但長遠而言，廖偉強仍看好地產代理行業發展。他指，香港房屋需求殷切，樓市下滑主要受制於幾個因素，包括加息、疫情以及香港經濟變化。長遠而言，本港樓市向好，基礎亦相當穩固。現時，香港非常依靠內地經濟支持，他舉例指當年97年亞洲金融風暴後，樓市下滑了6年，直到2003年，國內開始放寬自由行，香港經濟才重拾上升軌道。隨着中港兩地通關，樓市將回復往日盛況。 廖偉強期望政府可以盡快放寬針對樓市的辣招，包括：額外印花稅、雙倍印花稅及買家印花稅。他指，當初政府推出辣招以遏抑樓價，惟現時樓價已累跌15至20%，雖然施政報告提到會退還合資格人士的買家印花稅，但「落藥不夠重」，政府應重新檢討現有措施，積極考慮撤銷辣稅。

裕泰興創辦人「九叔」羅肇唐長子、本身為建築師的投資者羅守弘沽售西環干諾道西巨鋪，作價1.17億，買家為資深投資者紀寶。 作價1.17億 每呎1.95萬 西營盤干諾道西162至164號昌寧大廈地下1至6號鋪及一樓A、B室，建築面積約6000方呎（實用面積4450方呎），上址包括1號鋪實用面積約1090方呎，2號鋪480方呎，3號鋪770呎，4號鋪930方呎，5號鋪645，以及6號鋪535方呎，平均呎價1.95萬，上址鋪位由他旗下所經營的文化村護老院承租，將售後租回，市場消息指，回報約5厘，買家為投資者紀寶。 羅守弘早於19年前，逐步購入上述鋪位，包括2003年12月以585萬買入1號鋪，帳面獲利7203.6萬，物業升值1.6倍。 大埔大明里地鋪5018萬售 大埔大明里22至28號龍騰閣地下D、E號鋪，建築面積約1200呎，實用面積約844呎，以5018萬易手，包括D1鋪租客為上海包，月租2.58萬，至今年9月，D2為報紙檔壹樽涼茶，月租3.3萬至2023年3月，D3鋪豆腐花月租2.65萬至今年8月，原業主於2003年6月以900萬買入，帳面升值逾4倍。 通關帶動找換店藥房紛續租 業界料鋪租止跌回升 銅鑼灣佐敦上水矚目 沉寂多時鋪市，隨?中港通關迎來好形勢，帶動找換店及藥房紛續租，業界料整體鋪租將止跌回升，空置逐步減少，其中，以銅鑼灣、佐敦及上水地區矚目。 連鎖找換店HONG KONG EXCHANGE位處銅鑼灣香港大廈地下L2號鋪，實用面積約80方呎，有代理透露，該地鋪剛續租2年，月租7萬，較3年前、未有疫情時的舊租金減少41%，月租約875元（實用計算）。 銅鑼灣鋪找換店7萬續租 該店蔡姓老闆接受本報查詢時回應，疫情三年難捱，原本已通知業主放棄該鋪位，惟有見近期即將通關，最後決定續租2年，惟租金不便透露，未知通關後形勢如何，市場仍然有變數，惟他相信，一切總算有好轉，期待雨過天青。 HONG KONG EXCHANGE高峰期坐擁35家分店，專攻遊客生意，屬行業龍頭，疫下生意曾暴跌逾80%，分店削至15家，集中銅鑼灣、旺角及尖沙嘴。蔡氏表示，未來或因應情況增加，惟相信需要以年計算的長時間才能復常。 佐敦地鋪每呎113元續租 中港即將通關，近期，鄰近高鐵站的佐敦、曾是水貨客「朝聖地」的上水，連續多宗藥房續租個案。佐敦上海街算鄰近高鐵西九站，過往不乏內地客，上海街120號豐盛大藥粧近期續租，月租約8.5萬，建築面積約750方呎，呎租約113元。 上水連錄5宗藥房續租 藥房林立的上水一帶，在3年疫情下藥房、化妝品店、兌換店出現倒閉潮，淪為「死城」，過去一個月連續5宗租賃，包括龍琛路64號、新康街52號地及巷仔街9號，前租客均為藥房或藥妝店，分別以8.5萬至11萬租出，呎約95至130元，較疫情前租金跌50%。 盛匯商舖加碼掃地鋪 盛匯商舖基金李根興說，中港通關1月8日落實，該基金會加碼，目標買入約35至45間街鋪，涉資共約8億至10億。他預期民生鋪售價升3至5%，核心鋪價升8至10%，租金亦隨之上升，民生鋪租升約5至8%，核心區回升10至15%。 鄰近高鐵站的佐敦、曾是水貨客「朝聖地」的上水，近期連續多宗藥房續租個案。 麻雀館大王家族 1.2億購廟街地盤 投資者看好市區重建 樂風加快收購 市區重建項目備受看好，吸引資深投資者入市。其中，麻雀館大王石鑑輝家族以約1.18億元購入佐敦廟街住宅地盤；另樂風集團加快收購，近月分別為其兩個位於佐敦及尖沙咀的商業重建項目成功「拔釘」並統一全數業權。 資料顯示，佐敦錄得一宗住宅地盤成交，涉及物業為廟街179、181及183號，以1.18億元易手。項目地盤面積約1,931平方呎，屬乙類地盤。按規劃大綱圖計算，最高地積比率為9倍而最大可重建面積約17,379平方呎，以1.18億元成交價計，每呎樓面地價約6,789元，新買家為有麻雀館大王之稱的石鑑輝家族或有關人士，該家族不時吸納油尖旺區地盤自行發展。 據了解，該地盤原由投資者羅守弘持有，去年曾把物業標售，當時叫價約1.6億元，現減價約26%沽貨。 另外他亦以1.17億元，沽出西環干諾道西162至164號昌寧大廈地下1至6號舖及1樓A、B室。物業總樓面約6,000平方呎，由文化村老人院自用，新買家為資深投資者紀寶。羅守弘連環沽出兩項物業，成功套現約2.35億元。